住宅ローンを早く返す？それとも資産運用？繰上返済と資産形成の考え方
「住宅ローンは早く返したい。でも、NISAで将来のお金も準備したい」。貯蓄に少し余裕ができると、どちらを優先するか迷うことがあります。大切なのは、金利や利回りだけでなく、手元資金や今後の支出も含めて考えることです。本記事では、繰上返済と資産形成のバランスを、具体例を交えて解説します。
ハレノヒハレは、お客様一人ひとりの暮らしや将来の希望に寄り添い、住宅ローンや保障、資産形成を含めたお金の備えを一緒に考えます。住宅ローンや保障、資産形成等について検討したいという方はどうぞお気軽にハレノヒハレまでご相談ください。（ご相談したいことがございましたら「お問い合わせ」フォームからご入力をお願いいたします）
住宅ローンの繰上返済と資産運用、どちらを優先すればよい？
「借金を減らす安心」と「将来のお金を育てる備え」
住宅ローンの繰上返済は、毎月の返済とは別に元金の一部や全部を返し、将来支払う利息を減らす方法です。返済期間を短くしたり、毎月の返済額を減らしたりすることで、家計の負担軽減を目指します。「定年までに完済したい」「借入残高が減ると安心できる」という方にとっては、金額以外の意味もあるでしょう。
一方、資産運用は、将来必要になる教育費や老後資金などに向けて、お金を育てることを目指す方法です。運用成果によって資産が増える可能性がある反面、値下がりして元本を下回ることもあります。繰上返済による利息軽減と、投資による利益は性質が異なるため、同じように確実な効果として比べることはできません。
家計によって答えは変わり、両立する方法もある
同じ500万円の預貯金があっても、子どもの大学進学が近い家庭と、収入が安定していて大きな支出の予定がない家庭では、そのお金の使い方は変わります。住宅ローンの金利や残りの期間に加え、今後の働き方、定年の時期、値下がりへの受け止め方も判断に関わります。
そのため、余裕資金のすべてを返済か投資のどちらかに回す必要はありません。一部を繰上返済に充てながら少額の積立を続ける方法もあれば、当面は預貯金として確保する方法もあります。まずは「このお金は、いつ、何のために使うのか」を整理し、そのうえで配分を考えましょう。
繰上返済のメリットと、先に知っておきたい注意点
元金を早く減らすことで、将来の利息を軽減できる
住宅ローンの利息は、借入残高や金利などに応じて発生します。繰上返済で元金を早く減らせば、その元金に対して将来支払うはずだった利息を減らせます。ただし、いくら軽減できるかは、繰上返済する金額、実施時期、金利、残りの返済期間などによって異なります。
「100万円を返せば、利息も100万円減る」ということではありません。同じ100万円でも、残りの期間が長い場合と完済直前では効果が違うため、借入先の試算サービスなどで確認することが大切です。利息の軽減額だけでなく、手数料や住宅ローン控除への影響も合わせて見ていきます。
出典：全国銀行協会「繰上返済は有利？手数料は？住宅ローンの繰上返済」
「期間短縮型」と「返済額軽減型」を目的で選ぶ
一部繰上返済には、主に２つの方法があります。「期間短縮型」は、毎月の返済額を基本的に変えず、完済の時期を早める方法です。「返済額軽減型」は、残りの返済期間を基本的に変えず、毎月の返済額を減らす方法です。
同じ時期に同じ金額を返済し、金利などの条件も同じなら、一般に期間短縮型のほうが利息軽減効果は大きくなります。ただし、大学進学などで今後の家計負担が増える場合には、返済額軽減型で毎月の支出を抑えることにも意味があります。「利息を減らしたいのか」「毎月の負担を軽くしたいのか」を明確にすると、選びやすくなります。
出典：全国銀行協会「繰上返済は有利？手数料は？住宅ローンの繰上返済」
返したお金は、必要になっても自由には取り戻せない
繰上返済の注意点は、手元の現金が減ることです。例えば、預貯金500万円から400万円を返済すれば、ローン残高は減りますが、すぐに使えるお金は100万円になります。その後にまとまった教育費や修繕費が必要になっても、返した400万円を預金のように引き出すことはできません。
資金不足を補うために新たな借入れが必要になれば、かえって家計の負担が増える可能性もあります。繰上返済は生活資金ではなく、余剰資金で行うのが基本です。実行する前に、金融機関ごとに定められた繰上返済できる最低金額や手数料などの条件とともに、「返済後に残るお金で生活や予定支出に対応できるか」を確認しましょう。
出典：東京都消費生活総合センター（東京くらしWEB）「住宅ローンを繰上げ返済したいが注意点を教えて。」
出典：全国銀行協会「繰上返済は有利？手数料は？住宅ローンの繰上返済」（繰上返済の最低金額・手数料について）
資産運用を優先する場合に考えておきたいこと
長く使わないお金を、将来の備えに回す
住宅ローンが残っていても、将来に向けた資産形成を始めることはできます。例えば、毎月の返済を無理なく続けられ、生活資金や近い将来の支出も確保できているなら、長く使わないお金の一部を老後に向けた積立に回す方法が考えられます。
ただし、「投資に回したい金額」を先に決めると、家計に無理が生じることがあります。毎月の生活費に加えて、固定資産税、保険料、帰省費用など年間で発生する支出も含め、継続して積み立てられる金額を見極めましょう。ボーナスが減った年でも、住宅ローン返済と生活に支障が出ない計画が基本です。
NISAを利用しても、利益や元本は保証されない
NISAは、一定の条件のもとで投資による利益などが非課税になる制度です。通常の課税口座では運用益などに税金がかかりますが、NISAを活用すれば、その税負担を抑えながら資産形成を進められます。ただし、非課税であることと、損をしないことは別です。
NISAで購入した投資信託なども、投資先の価格や為替の変動によって値下がりすることがあります。「住宅ローンの金利分くらいは必ず稼げる」「非課税の枠はすべて使うべき」とは考えず、自分が取れるリスクと家計に合った金額で利用することが大切です。
出典：金融庁「NISAを知る」
出典：金融庁「資産形成の基本」（元本割れのおそれについて）
長期・積立・分散でも、使う時期の値下がりには備える
長期・積立・分散投資は、リスクを抑えながら資産形成を目指すうえで大切な考え方です。しかし、長く続ければ必ず利益が出るわけではなく、お金が必要になったときに相場が下がっている可能性もあります。金融庁も、投資には元本割れのおそれがあることを説明しています。
大学の入学金など、支払時期を変えにくいお金まで投資に回すと、値下がりしていても売却せざるを得ないことがあります。使う時期が近づいたら、必要な金額を段階的に預貯金へ移すなど、受け取り方も考えておきましょう。運用期間だけでなく、「いつまでに現金にしておくか」まで決めることが、暮らしを守る備えにつながります。
出典：金融庁「資産形成の基本」
「ローン金利より運用利回りが高ければ得」と言い切れない理由
支払う利息と、期待する運用成果は性質が異なる
「住宅ローンの金利が年１％なら、年３％で運用すれば差額の２％分だけ得になる」と考えることがあります。これは比較の入り口にはなりますが、実際の運用利回りが毎年３％になるとは限りません。利益が出る年もあれば、大きく値下がりする年もある一方、住宅ローンの返済日は相場に関係なくやってきます。
過去の平均利回りやシミュレーションの数値は、将来の約束ではありません。想定どおりに増えなかった場合でも返済を続けられるか、損失が出た状態でも落ち着いて保有できるかを確認しましょう。金額上の期待値に加えて、家計と気持ちの両面で無理がないかを考える必要があります。
税金や手数料を含め、同じ条件で比較する
運用成果を見るときは、表示された利回りが手数料などを差し引く前か後かも確認します。課税口座では税金の影響があり、NISAでも投資信託の信託報酬などの費用はかかります。また、繰上返済によって住宅ローン控除が変わる場合は、その影響も含めた比較が必要です。
出典：資産運用業協会「投資信託のコスト」
比較する期間をそろえることも大切です。例えば、繰上返済で完済が早まれば、その後は毎月の返済に充てていたお金を貯蓄や運用に回せます。「当初の資金を運用した結果」だけを見て、完済後に残せるお金を無視すると、公平な比較になりません。最終的に手元の資産とローン残高がどうなるかを、同じ時点で確認しましょう。
変動金利は、返済額が変わらなくても確認が必要
変動金利の住宅ローンでは、適用金利が上がると利息負担が増える可能性があります。商品によっては金利の見直しと毎月の返済額の見直しの時期が異なり、返済額がすぐに変わらなくても、その内訳で利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。
元利均等返済では、返済額の見直しを５年ごととする「５年ルール」や、見直し後の返済額を従前の1.25倍までとする「125％ルール」が一般的ですが、その有無や適用条件は金融機関・商品・返済方法によって異なります。こうした仕組みがあっても、金利や総返済額そのものの上昇を抑える保証にはなりません。現在の残高と適用金利、返済額の見直し条件を確認し、金利上昇時の試算も借入先に依頼するとよいでしょう。
出典：全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」
住宅ローン控除を受けている間は、繰上返済を待ったほうがよい？
繰上返済が控除額に影響する場合がある
住宅ローン控除は、一定の要件を満たした場合に、年末の住宅ローン残高などを基に計算した金額を所得税などから控除する制度です。適用される控除率や期間、借入限度額などは、入居年や住宅の条件などによって異なります。
繰上返済で年末残高が減ると、控除額も減る場合があります。ただし、返済後も残高が控除対象となる借入限度額を上回る場合など、実際の控除額が変わらないこともあります。「返した金額に控除率を掛けた分だけ、必ず控除が減る」というわけではありません。
出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和４年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
実際の控除額と利息軽減額を確認する
「控除がある間は、借りたままのほうが得」とも一律にはいえません。本人の税額などによっては、計算上の控除額をすべて使い切れていないこともあります。ローンの適用金利だけでなく、実際にどれだけ控除を受けているか、残りの控除期間が何年あるかを確認することが必要です。
まずは年末残高証明書や確定申告書、年末調整の資料などを確認し、借入先で利息軽減額の試算を取りましょう。控除への影響がわかりにくければ、税務署や税理士に確認すると、数字の思い込みによる判断を避けられます。
期間短縮で、控除の要件を外れないか確認する
期間短縮型の繰上返済では、返済期間にも注意が必要です。通常の住宅取得に係る住宅ローン控除では、償還期間が10年以上であることが要件の一つです。繰上返済によって、初回返済日から変更後の最終返済日までの期間が10年未満になると、その年以後は控除の対象外となります。
ここでいう10年は、「繰上返済した時点から残り10年以上」という意味ではありません。すでに返済した期間も含め、最初の返済から最後の返済までで判定します。控除期間が残っている場合は、短縮後の日程を借入先に確認してから手続きしましょう。
出典：国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」
出典：国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等（Q&A：臨時弁済により償還期間が10年未満となった場合）」
出典：国税庁「租税特別措置法関係通達 第41条関係 41-19（繰上返済等をした場合）」
繰上返済や投資の前に、手元に残すお金を確認する
生活費と、収入が減ったときの備えを確保する
繰上返済や投資に回せるのは、口座にあるお金のすべてではありません。まず、日常の生活費と、病気や休職、転職などで収入が減ったときの備えを分けて考えます。必要額は、毎月の支出、共働きかどうか、勤務形態、利用できる公的保障などによって異なります。
例えば、必要生活費が月30万円なら、６か月分は180万円です。これは考え方を示す計算例であり、180万円あれば全員が安心という意味ではありません。収入の変動が大きい自営業の方や、家族の生活を一人の収入で支えている方は、より厚い備えが必要になる場合もあります。
出典：住宅金融普及協会「返済方法について」（繰上返済時の手元資金に関する説明）
教育費や住宅修繕費など、近いうちに使うお金を分ける
次に、今後数年間の支出予定を洗い出します。子どもの進学費用、車の買替え、住宅設備の交換、外壁や屋根の修繕などは、毎月の家計が黒字でも大きな負担になります。金額がまだ決まっていない支出も、時期と概算額を置くと、残しておきたいお金が見えてきます。
例えば、預貯金600万円のうち、生活の予備費に200万円、教育費に200万円、修繕費に100万円を確保するなら、当面の配分を検討できるのは残りの100万円です。預貯金の総額だけを見て「数百万円は返せそう」と判断する前に、お金の役割を整理しましょう。
団体信用生命保険で備えられる範囲も確認する
団体信用生命保険、いわゆる団信は、加入者が死亡するなど所定の事由に該当した場合に、保険金で住宅ローンの残債務を弁済する仕組みです。保障の範囲や条件は契約によって異なり、病気になれば必ず残高がゼロになるわけではありません。夫婦でローンを組んでいる場合も、どちらに何が起きると、どの債務が保障されるかを確認する必要があります。
また、団信でローンがなくなっても、その後の生活費、教育費、固定資産税や管理費などは必要です。繰上返済した分は住宅ローン残高から減るため、団信によって弁済される対象も減りますが、それだけを理由に借入れを残す必要はありません。支払う利息、手元資金、家族に必要な保障を一緒に考えることが大切です。
出典：住宅金融支援機構「団体信用生命保険の契約概要（詳細版）」
定年後の返済は、退職後の収入で考える
今の給与で支払えていても、年金中心の生活になった後は負担が重くなることがあります。退職後にも返済が残るなら、年金などの収入と生活費を並べ、毎月いくら不足するかを確認しましょう。退職金で一括返済する場合も、返済後の老後資金がどれだけ残るかが重要です。
「退職金が入ったら全部返す」と先に決めず、必要な生活資金を残して一部を返す方法や、返済額軽減型で月々の負担を下げる方法も比較します。退職後は大きく減った預貯金を働いて取り戻しにくくなる場合があるため、完済の安心感と現金を持つ安心感の両方を考えたいところです。
出典：住宅金融普及協会「返済方法について」（返済期間と定年後の返済に関する説明）
具体例で考える、繰上返済と資産形成のバランス
ケース１：子どもの大学進学が近い家庭
45歳の夫婦で、預貯金は600万円、住宅ローン残高は2,000万円、３年後に子どもの大学進学を予定しているとします。「貯蓄の半分を繰上返済したい」と考えていても、進路や自宅外通学の有無によって、必要な教育費は大きく変わります。
この家庭では、まず生活の予備費と教育費を確保し、その残りを基に繰上返済額を考える順序が自然です。近く支払う教育費を運用に回し、値上がりを待つ方法は支払時期との相性がよくありません。一方、家計に余裕があるなら、教育費とは分けて老後に向けた少額積立を続けることは検討できます。
大きな繰上返済を急がず、進学先や費用の見通しが立った段階で改めて判断する方法もあります。「返済できるか」に加えて、「返済した後に、予定どおり進学費用を払えるか」を確認することがポイントです。
ケース２：収入が安定し、長期の積立を続けられる家庭
35歳の共働き夫婦で、預貯金は700万円、住宅ローン残高は3,000万円、生活の予備費や近い将来の支出は別途確保できているとします。毎月の収支も黒字で、老後資金の準備に20年以上かけられるなら、通常返済を続けながら積立投資を行う方法が考えられます。
ただし、長く働ける予定があっても、育児や介護、転職などで収入が変わる可能性はあります。今の黒字をすべて積立に回すのではなく、収入が減った場合や、変動金利が上がった場合にも調整できる余地を持たせましょう。
借入残高が多いことに不安を感じるなら、一部を繰上返済に充て、残りを積み立てる配分も選択肢です。期待できる利益が大きい方法だけでなく、夫婦が納得して続けられる方法を選ぶことが、長期の計画では大切になります。
ケース３：定年が近く、退職後にも返済が残る家庭
58歳の夫婦で、預貯金は1,200万円、住宅ローン残高は800万円、完済予定は70歳とします。預貯金から全額返せば借入れはなくなりますが、手元に残るのは400万円です。この金額で、その後の生活費の不足や修繕費、医療・介護への備えに対応できるかを確認する必要があります。
退職金や年金の見込額、退職後の就労予定などを加えて収支を整理し、全額返済、一部返済、通常返済の継続を比較しましょう。毎月の負担を軽くしたいなら、返済額軽減型が目的に合う場合もあります。
返済資金を短期間の運用で増やそうとすると、値下がり後に回復を待つ余裕がないこともあります。「運用益でローンを返す」ことを前提にせず、確保できている資金と退職後の収支で判断することが基本です。なお、以上の３例は説明用の仮定であり、実際の配分は金利や控除、家族の事情などによって変わります。
住宅ローンと資産形成に関するよくある質問
住宅ローンが残っていても、NISAを始めてよいですか？
ローンがあることだけを理由に、資産形成を先送りする必要はありません。ただし、返済や生活費を払った後に継続的な余裕があり、生活の予備費や予定支出も確保できていることが前提です。毎月積み立てるために預貯金を取り崩している場合は、まず金額や家計を見直しましょう。
ボーナスは、繰上返済と投資のどちらに回すべきですか？
まずは、その年の税金や保険料、旅行、家電の買替えなど、ボーナスから払う予定の支出を取り分けます。そのうえで余った分について、現金で残す、繰上返済する、投資するという配分を考えます。ボーナスが毎年同じ額とは限らないため、今後も高額な支給が続くことを前提にしすぎないようにしましょう。
金利が上がったら、投資をやめて返済すべきですか？
金利の上昇幅と家計への影響によって判断は変わります。借入先で返済額や利息負担を試算し、毎月の収支に余裕があるかを確認してください。新たな積立を減らすことと、すでに保有している資産を売ることは別の判断です。生活資金を確保しつつ、積立額の調整や一部繰上返済などを比較しましょう。
預貯金をほぼ全部使って完済すれば、安心できますか？
返済がなくなることは安心につながりますが、病気や修繕などへの対応資金までなくなると、別の不安が生じます。「完済後に毎月貯め直せるから大丈夫」と考える場合も、その前に急な支出が起きる可能性があります。完済後に必要な預貯金を残せるかを先に確かめることが大切です。
繰上返済と資産運用を両方進めてもよいですか？
両方を組み合わせることもできます。例えば、毎月の余裕資金は無理のない積立に回し、年間の収支が確定した時点で余剰分の一部を返済に充てる方法があります。年に一度、ローン残高、預貯金、運用資産、今後の支出を夫婦で確認し、配分を見直すと、家計の変化に対応しやすくなります。
まとめ｜住宅ローンと資産形成は、家計全体で考えよう
住宅ローンの繰上返済は将来の利息負担を減らす方法であり、資産運用はリスクを伴いながら将来のお金を育てる方法です。それぞれに役割があり、どちらを優先するかは、金利と期待利回りの比較だけでは決められません。必要なときにお金を使えることや、返済を続けながら安心して暮らせることも大切な判断基準です。
まずは、毎月の生活費と収入が減ったときの備えを確保し、教育費や修繕費など今後の支出を整理しましょう。そのうえで、ローンの金利、残りの期間、住宅ローン控除、団信の内容を確認し、実際に配分できる余裕資金を見極めます。運用に回す場合は、使うまでの期間と、値下がりしても生活に支障が出ない金額かを確かめることが必要です。
借入先の繰上返済シミュレーションと家計の見通しを並べると、判断は具体的になります。相談する際は、返済予定表、現在の預貯金や運用資産の一覧、今後の支出予定などを用意すると、自分たちの状況を整理しやすくなります。夫婦で考え方が違う場合も、数字と希望を共有することから始めてみましょう。
最初から完璧な配分を決める必要はありません。子どもの進学や働き方の変化、金利の見直しなどに合わせて、返済と積立のバランスを調整していくことが大切です。家計に合った無理のない計画が、今の暮らしと将来への備えを支えてくれます。
ハレノヒハレは、お客様の家族構成や住宅ローンの状況、教育費・老後資金への思いを丁寧に伺い、保障と資産形成を含めたライフプランづくりをお手伝いします。「繰上返済と積立のバランスに迷っている」「わが家に必要な手元資金を整理したい」という方はどうぞお気軽にハレノヒハレまでご相談ください。（ご相談したいことがございましたら「お問い合わせ」フォームからご入力をお願いいたします）
